Jeg er i tæt berøring med vores boligmarked primært som rådgiver som BOLIGadvokat.


Boligadvokater er en sjælden race. Det er nærmest de eneste reelle uafhængige rådgivere du møder, når du er på boligmarkedet.


Øvrige aktører - både de der åbent vedkender sig tilhørsforhold og de, der ikke gør - repræsenterer andre interesser end dine.


Det skal du bare være klar over.

Om haveforeningshuse

Mange steder i landet og især i byerne finder man haveforeninger, hvor medlemmerne har indrettet sig i villalignende bebyggelser. Husene anvendes til helårsbeboelse fuldstændig som i andre parcelhuse.

 

Haveforeningen ejer eller lejer grundstykket, og medlemmerne har i kraft af deres medlemskab brugsret til en parcel på foreningens grund. Parcellerne er ikke særskilt matrikuleret, og brugsforholdene samt nærmere oplysninger om de enkelte parceller beror i og vedligeholdes af foreningen. De enkelte haver har særskilt adresse og fremgår af adressefortegnelser, ligesom bygningerne er registreret i BBR-Registret.

 

Foreningens forhold og forholdet til medlemmerne er reguleret gennem en vedtægt, der bl.a. indeholder bestemmelser om formål, anvendelse, overdragelse af medlemsrettigheder, ledelse af foreningen, generalforsamling og meget andet.

 

Medlemmerne har andel i foreningens formue efter de regler, der er fastsat herom i foreningen.

 

Medlemsskabet giver medlemmerne adgang til at bebygge og/eller eje en bygning på parcellen, og dette ejerskab er principielt uafhængigt af medlemsskabet, rent bortset fra, at medlemsskabet er en betingelse for at kunne disponere over parcellen.

 

Den historiske baggrund for disse haveforeninger er, at de som regel oprindeligt blev etableret som sommerhaver for bybefolkningen. Det var kun tilladt at opholde sig i haverne i sommerhalvåret (april til oktober). Uden for sæsonen var der ofte lukket for vandet, og kloakforholdene var som regel primitive. I nogle tilfælde blev vandet hentet fra den fælles vandpost.

 

Imidlertid blev haveforeningshusene ofte benyttet som helårsboliger, og i konsekvens heraf har myndighederne vedtaget lokalplaner, der har muliggjort udviklingen.

 

Sommerhaverne findes stadig, men nogle steder er de forvandlet til haver, hvor medlemmerne med kommunens velsignelse i form af lokalplan må bebo huset hele året.

 

Helårshaveforeningerne er oaser i byen og medlemmerne har indrettet sig med uensartede huse. Nogle er velbyggede og andre er bare gamle ”sildekasser”. Efterhånden bliver husene opdaterede ikke mindst på grund af prisudviklingen, idet ”ejendommen”, der omfatter såvel bygningen som medlemsskabet af foreningen, prissættes på linje med andre parcelhuse til priser, der til forveksling ligner priserne for parcelhuse på egen grund.

 

I haveforeningerne er vand-, kloakfaciliteter m.v. ajourført, og der findes legepladser, veje, grønne områder og andre fælles faciliteter, hvorfor der efterhånden er tale om meget eftertragtede boligområder.

 

Som køber skal man se sig godt for, og være opmærksom på ”ejendommens” særlige karakter. Det kan kun anbefales, at man søger advokatrådgivning, når en handel skal indgås. Tilsvarende bør man som sælger sikre sig kvalificeret rådgivning. Ikke bare til at finde køberen, men for at vurdere hvorledes ”ejendommen” skal prissættes og hvilke oplysnings- og dokumentationsforhold, der skal tilvejebringes.

 

Når der sker overdragelse vil overdragelsen omfatte såvel bygningen som medlemsskabet i foreningen (ejendommen).

 

I andelshaveforeninger kan den del af købesummen, der vedrører andelen, have en betydelig værdi og købesummen bør specificeres.

 

Tilsvarende gælder for overdragelser i foreninger, hvor haveforeningen er lejer, men der er i dette tilfælde sjældent tale om nævneværdige værdier.

 

Der er bl.a. et skatte- og afgiftsmæssigt perspektiv, der gør en specifikation for hensigtsmæssig.

 

Når således de ændrede ejerforhold omkring bygningen skal tinglyses, beregnes tinglysningsafgiften alene af bygningens værdi. (Note tilføjet 27.04.2017: Synspunktet deles ikke af skattemyndigheden i 2 konkrete sager, som jeg p.t. har berøring med, og sag herom verserer for Landsskatteretten).

 

Når ”ejendommen” overdrages, er en eventuel avance (fortjeneste) på bygningen efter praksis fritaget for avanceskat, mens avance på andelen er skattepligtig.

 

Der handles i øvrigt på vilkår, der på mange måder ikke adskiller sig fra handel med villaer på egen matrikel. Reglerne om købers fortrydelsesret samt købers forbrugerbeskyttelse i øvrigt (huseftersynsordningen) gælder også for bygningerne i en haveforening, og de fleste kreditforeninger tilbyder sædvanligvis almindelig ejerskiftebelåning i forbindelse med ejerskiftet.

 

En handel indgås typisk på betingelse af en efterfølgende godkendelse i haveforeningen på et møde med foreningens bestyrelse – et godkendelsesmøde. Her ses det kommende medlem an, og situationen minder ganske meget om den tilsvarende situation, når en bolig i en andelsboligforening overdrages.

 

Når handelen er indgået og godkendelse er sket, sikrer køber sig som regel ved at lade overdragelsen tinglyse. Dette kan ske med hensyn til bygningen efter reglerne om tinglysning af bygninger ”på fremmed grund”. Overdragelse af andelen kan ikke tinglyses.

 

awmini

Anders Welding

Continue reading
3081 Hits
0 Comments

Pas på prisautomater, boligejer

Finansmarkedets aktører søger på mange måder at fange os boligejere i deres net og fastholde os i et mere eller mindre uigennemsigtigt netværk mellem bank, kreditforening, forsikringsselskab, ejendomsmægler m. fl.

Det seneste initiativ, er portaler, hvor boligejeren ufrivilligt får prissat sin bolig ud fra statistiske oplysninger baseret på en del af boligmassen (1,2 mio. boliger).

To af disse portaler er bolighed.dk og myhousebook.dk. For at få klarhed over, hvem der står bag, må man gå bag om portalerne. Det fremgår ikke, at bolighed.dk ejes af de fire banker Nykredit, Sydbank, Spar Nord og Arbejdernes Landsbank, mens myhousebook.dk ejes af BRFkredit.

Danske BOLIGadvokater har anmeldt portalerne til Forbrugerombudsmanden for at virke i strid med Markedsføringsloven. Formanden for Danske BOLIGadvokater, Jan Schøtt-Petersen anfører bl.a.:

”Der er tale om en helt urimelig måde at få kunder på, fordi du som ejer ikke har nogen valgfrihed. Din ejendom bliver prissat af en række finansielle selskaber, som står bag portalerne, og den eneste måde at ændre prisen på er at gå i dialog med dem. Det strider imod god markedsføringsskik.”

Muligheden for at ændre den automatisk fastsatte pris er ikke umiddelbart tilgængelig, og bolighed.dk kræver en dialog med ejendomsmægler. Ja gæt engang: Nybolig.

Det kan desuden konstateres, at resultatet af de automatiske boligberegnere udviser særdeles store udsving både i forhold til hinanden og i forhold til markedspriserne, herunder i forhold til den pris, som ejeren – berettiget eller uberettiget – mener er ejendommens relevante værdi.

Jeg tror hurtigt vi kan blive enige om, at den eneste rigtige måde at prissætte en bolig på, er ved en nøje gennemgang af det aktuelle marked og ud fra de udbudte (og solgte) boliger at veje prisen i forhold til en sammenligning på baggrund af boligens opførelsesår, udvendig- og indvendig stand, beliggenhed samt andre herlighedsværdier.

Det er uheldigt, at ens ejendom optræder med en forkert pris. Det vildleder potentielle købere, og giver forhandlingerne mellem parterne dårlige vilkår.

En automatisk prisberegner kan efter omstændighederne være et nyttigt værktøj, når værdien af ens ejendom skal fastlægges. Men en beregner, der fuldstændig mangler mulighed for selv at sætte præg på prisen, er i bedste fald værdiløs. Den tjener kun det formål at skaffe kunderelationer til portalens ejere og samarbejdspartnere.

Jeg bruger i mit virke som boligadvokat en prisberegner, der er publiceret af bolighandel.dk, og hvor der er rig mulighed for at nuancere de enkelte elementer, der indgår i det endelige resultat.

Bolighandel.dk er en uafhængig boligportal, der samarbejder med Danske BOLIGadvokater, hvis medlemmer som bekendt efterhånden er de eneste 100 % uafhængige rådgivere du møder på boligmarkedet.

 

 awmini

Anders Welding

Continue reading
1773 Hits
0 Comments

Ekstra omkostninger for boligsælger

Lad mig lige høre argumenterne

 

I den senere tid oplever jeg som køberrådgiver oftere og oftere, at det i parternes købsaftale er aftalt, at sælgers repræsentant – ejendomsmægleren - varetager efterekspeditionerne (tinglysning og refusion) i sagen.

 

Der er tale om en opgave af ekspeditionsmæssig karakter, der næsten uden undtagelse traditionelt har påhvilet køberrådgiveren som en del af bistanden til køber.

 

Konsekvensen af denne ændring af opgavefordelingen mellem køber og sælger er bl.a., at sælger – ud over salgshonorar m.v. - betaler ejendomsmægler for bistanden (også kaldet berigtigelse). Der er tale om varierende beløb fra 4.000 kr. til 10.000 kr. individuelt aftalt mellem ejendomsmægler og sælger fra sag til sag.

 

Jeg har svært ved at forstå baggrunden for dette valg, der så vidt jeg kan se, udelukkende tilgodeser ejendomsmægleren og ikke sælger, der blot får væltet endnu flere salgsomkostninger oveni de i forvejen høje omkostninger. Og jeg kunne godt tænke mig at få oplyst, hvilken saglig begrundelse, der får sælger til at påtage sig denne merudgift.

 

Set i forhold til køberen, er det betænkeligt. Køber har ikke samme incitament til at søge rådgivning, idet de fleste købere vil anse egentlig advokatrådgivning for overflødig, og vil derfor ikke få den helt essentielle rådgivning om handelens juridiske forhold.

 

Desuden vil det næppe heller indebære en besparelse for køber, da køberrådgiveren som regel alligevel beregner sig honorar for at medvirke til kontrol af efterekspeditionerne.

 

Så fortæl mig lige hvad argumenterne er.

 

 awmini

 

Anders Welding

Continue reading
1464 Hits
0 Comments

Abonner på nye indlæg og kommentarer


Se mere om Advokatfirmaet WELDINGS, CVR-nr. 33 29 15 07