Om haveforeningshuse

Mange steder i landet og især i byerne finder man haveforeninger, hvor medlemmerne har indrettet sig i villalignende bebyggelser. Husene anvendes til helårsbeboelse fuldstændig som i andre parcelhuse.

 

Haveforeningen ejer eller lejer grundstykket, og medlemmerne har i kraft af deres medlemskab brugsret til en parcel på foreningens grund. Parcellerne er ikke særskilt matrikuleret, og brugsforholdene samt nærmere oplysninger om de enkelte parceller beror i og vedligeholdes af foreningen. De enkelte haver har særskilt adresse og fremgår af adressefortegnelser, ligesom bygningerne er registreret i BBR-Registret.

 

Foreningens forhold og forholdet til medlemmerne er reguleret gennem en vedtægt, der bl.a. indeholder bestemmelser om formål, anvendelse, overdragelse af medlemsrettigheder, ledelse af foreningen, generalforsamling og meget andet.

 

Medlemmerne har andel i foreningens formue efter de regler, der er fastsat herom i foreningen.

 

Medlemsskabet giver medlemmerne adgang til at bebygge og/eller eje en bygning på parcellen, og dette ejerskab er principielt uafhængigt af medlemsskabet, rent bortset fra, at medlemsskabet er en betingelse for at kunne disponere over parcellen.

 

Den historiske baggrund for disse haveforeninger er, at de som regel oprindeligt blev etableret som sommerhaver for bybefolkningen. Det var kun tilladt at opholde sig i haverne i sommerhalvåret (april til oktober). Uden for sæsonen var der ofte lukket for vandet, og kloakforholdene var som regel primitive. I nogle tilfælde blev vandet hentet fra den fælles vandpost.

 

Imidlertid blev haveforeningshusene ofte benyttet som helårsboliger, og i konsekvens heraf har myndighederne vedtaget lokalplaner, der har muliggjort udviklingen.

 

Sommerhaverne findes stadig, men nogle steder er de forvandlet til haver, hvor medlemmerne med kommunens velsignelse i form af lokalplan må bebo huset hele året.

 

Helårshaveforeningerne er oaser i byen og medlemmerne har indrettet sig med uensartede huse. Nogle er velbyggede og andre er bare gamle ”sildekasser”. Efterhånden bliver husene opdaterede ikke mindst på grund af prisudviklingen, idet ”ejendommen”, der omfatter såvel bygningen som medlemsskabet af foreningen, prissættes på linje med andre parcelhuse til priser, der til forveksling ligner priserne for parcelhuse på egen grund.

 

I haveforeningerne er vand-, kloakfaciliteter m.v. ajourført, og der findes legepladser, veje, grønne områder og andre fælles faciliteter, hvorfor der efterhånden er tale om meget eftertragtede boligområder.

 

Som køber skal man se sig godt for, og være opmærksom på ”ejendommens” særlige karakter. Det kan kun anbefales, at man søger advokatrådgivning, når en handel skal indgås. Tilsvarende bør man som sælger sikre sig kvalificeret rådgivning. Ikke bare til at finde køberen, men for at vurdere hvorledes ”ejendommen” skal prissættes og hvilke oplysnings- og dokumentationsforhold, der skal tilvejebringes.

 

Når der sker overdragelse vil overdragelsen omfatte såvel bygningen som medlemsskabet i foreningen (ejendommen).

 

I andelshaveforeninger kan den del af købesummen, der vedrører andelen, have en betydelig værdi og købesummen bør specificeres.

 

Tilsvarende gælder for overdragelser i foreninger, hvor haveforeningen er lejer, men der er i dette tilfælde sjældent tale om nævneværdige værdier.

 

Der er bl.a. et skatte- og afgiftsmæssigt perspektiv, der gør en specifikation for hensigtsmæssig.

 

Når således de ændrede ejerforhold omkring bygningen skal tinglyses, beregnes tinglysningsafgiften alene af bygningens værdi. (Note tilføjet 27.04.2017: Synspunktet deles ikke af skattemyndigheden i 2 konkrete sager, som jeg p.t. har berøring med, og sag herom verserer for Landsskatteretten).

 

Når ”ejendommen” overdrages, er en eventuel avance (fortjeneste) på bygningen efter praksis fritaget for avanceskat, mens avance på andelen er skattepligtig.

 

Der handles i øvrigt på vilkår, der på mange måder ikke adskiller sig fra handel med villaer på egen matrikel. Reglerne om købers fortrydelsesret samt købers forbrugerbeskyttelse i øvrigt (huseftersynsordningen) gælder også for bygningerne i en haveforening, og de fleste kreditforeninger tilbyder sædvanligvis almindelig ejerskiftebelåning i forbindelse med ejerskiftet.

 

En handel indgås typisk på betingelse af en efterfølgende godkendelse i haveforeningen på et møde med foreningens bestyrelse – et godkendelsesmøde. Her ses det kommende medlem an, og situationen minder ganske meget om den tilsvarende situation, når en bolig i en andelsboligforening overdrages.

 

Når handelen er indgået og godkendelse er sket, sikrer køber sig som regel ved at lade overdragelsen tinglyse. Dette kan ske med hensyn til bygningen efter reglerne om tinglysning af bygninger ”på fremmed grund”. Overdragelse af andelen kan ikke tinglyses.

 

awmini

Anders Welding

Continue reading
3034 Hits
0 Comments

Ekstra omkostninger for boligsælger

Lad mig lige høre argumenterne

 

I den senere tid oplever jeg som køberrådgiver oftere og oftere, at det i parternes købsaftale er aftalt, at sælgers repræsentant – ejendomsmægleren - varetager efterekspeditionerne (tinglysning og refusion) i sagen.

 

Der er tale om en opgave af ekspeditionsmæssig karakter, der næsten uden undtagelse traditionelt har påhvilet køberrådgiveren som en del af bistanden til køber.

 

Konsekvensen af denne ændring af opgavefordelingen mellem køber og sælger er bl.a., at sælger – ud over salgshonorar m.v. - betaler ejendomsmægler for bistanden (også kaldet berigtigelse). Der er tale om varierende beløb fra 4.000 kr. til 10.000 kr. individuelt aftalt mellem ejendomsmægler og sælger fra sag til sag.

 

Jeg har svært ved at forstå baggrunden for dette valg, der så vidt jeg kan se, udelukkende tilgodeser ejendomsmægleren og ikke sælger, der blot får væltet endnu flere salgsomkostninger oveni de i forvejen høje omkostninger. Og jeg kunne godt tænke mig at få oplyst, hvilken saglig begrundelse, der får sælger til at påtage sig denne merudgift.

 

Set i forhold til køberen, er det betænkeligt. Køber har ikke samme incitament til at søge rådgivning, idet de fleste købere vil anse egentlig advokatrådgivning for overflødig, og vil derfor ikke få den helt essentielle rådgivning om handelens juridiske forhold.

 

Desuden vil det næppe heller indebære en besparelse for køber, da køberrådgiveren som regel alligevel beregner sig honorar for at medvirke til kontrol af efterekspeditionerne.

 

Så fortæl mig lige hvad argumenterne er.

 

 awmini

 

Anders Welding

Continue reading
1433 Hits
0 Comments

Når sandheden skal frem

Kender du situationen?

 

Du skal bruge en tillidsmand til at rådgive dig og varetage dine interesser om boligsalg eller boligkøb. Du kan ikke lige komme i tanke om en som vil være egnet eller som du ønsker at involvere i sagen. Du googler lidt på må og få, indtil du finder den mest højtråbende annonce, der lover guld og grønne skove. Selvsagt mod en mindre erkendtlighed. Men meget billigere end alle andre.

 

Men når det kommer til stykket, får du bare en lang næse. Du har købt en tillidsmand, som du var bedre tjent med at have undværet. Selv om han eller hun ved første øjekast var billig eller lovede den mest forkromede løsning, viste det sig på den lange bane at være den dyreste løsning.

 

Det er sørgeligt men sandt. Sådan er der mange, der opfatter boligrådgivernes rolle på dagens boligmarked. Det gælder såvel ejendomsmægleren som skødeskriveren. Og desværre. I mange tilfælde med rette.

 

Mange falder for fristelsen til at vælge den, der lover det højeste udbytte eller det laveste honorar. Også selv om det er mere eller mindre åbenbart, at grundlaget er urealistisk og ikke holder hele vejen eller at alle andre skal have langt mere for den samme ydelse.

 

Når det gælder ejendomsmæglere, har man før hørt historien om den høje salgsvurdering, hvor ejendomsmægleren efter kort tid foreslår prisen radikalt nedsat. Jeg siger ikke, at det er altid. Eller som regel. Der er nok også mange ejendomsmæglere, der ikke kunne drømme om at fastsætte en vurdering, som de ikke kunne stå inde for. Men det forekommer tilstrækkelig ofte til, at man kan risikere at høre advarsler fra venner, når man vil sælge sin bolig.

 

Når det gælder skødeskrivere, er fokus ofte mere på sagens ekspedition end på at foretage tilbundsgående undersøgelser af ejendommens forhold. Man håber, at de har husket ansvarsforsikringen? Både for deres egen og for din skyld.

 

Boligmarkedet og de ydelser, der leveres af boligrådgiverne, er efterhånden blevet en meget uigennemsigtig affære. Selv om der gennem de senere år er gennemført store ændringer til gavn for forbrugerne, er der stadig behov for regler, der skiller fårene fra bukkene.

 

awmini

Anders Welding

Continue reading
1132 Hits
0 Comments

Uafhængighed eller kasketforvirring

Uafhængighed er et stærkt ord!

 

Særligt når ordet anvendes i forbindelse med boligrådgivning og bistand, hvor de involverede i en aftale har modstridende interesser. F.eks. uafhængighed mellem pengeinstitut og den rådgiver, der betjener pengeinstituttets kunde. Mellem långiver og den rådgiver, der betjener långivers kunde. Mellem forsikringsselskab og den rådgiver, der betjener forsikringsselskabets kunde.

 

At være uafhængig rådgiver skal indebære, at der ikke kan rejses rimelig tvivl om, at rådgivning ydes på basis af vedkommende og saglige hensyn. Vel at mærke hensyn, der tilgodeser den rådsøgende. Er der bare et minimum af interessesammenfald, må man nærmere kalde den såkaldte rådgiver for en sælger.

 

Derfor undrer det mig (og mange andre), at vi kan acceptere et boligmarked, hvor der er en høj grad af interessesammenfletning hos de involverede rådgivere. Og det under mig, at en regering, der til stadighed ajourfører reglerne på boligmarkedet ud fra forbrugerpolitiske og konkurrencemæssige retningslinjer, accepterer denne interessesammenfletning.

 

Hvordan kan det være, at flere af landets største pengeinstitutter i deres ejerkreds har ejere, der også findes i ejerkredsen omkring en kreditforening, et forsikringsselskab eller en ejendomsmæglerkæde! Bare for at nævne et par eksempler. Og helt åbenlyst.

 

Og så kan man oven i købet risikere at høre, at man er rådgiver og ikke sælger. At et pengeinstitut efter at have formidlet en fuldstændig ubrugelig forsikring hævder, at man har rådgivet sin kunde. Eller at en ejendomsmægler i en ejendomsmæglerkæde, som efter henvisning fra det pengeinstitut, der ejer kæden, siger tak for sidst ved at henvise tilbage til pengeinstituttet. Også uanset om pengeinstituttet nu måtte være den bedste rådgiver i det konkrete tilfælde.

 

Tror man mon, at et pengeinstitut, der henviser en bankkunde til en ejendomsmægler, som tilfældigvis har hel eller delvis sammenfaldende ejerkreds med pengeinstituttets ejerkreds, er blevet valgt, fordi ejendomsmægleren er den mest effektive, den dygtigste eller den bedst egnede til opgaven? Næppe.

 

Hvis interesser tror I, der bliver varetaget? Mest!

 

Det er sørgeligt, at der ikke sættes fokus på en udredning om dette emne, der trænger til et eller flere par kritiske øjne. Og at der handles lovgivningsmæssigt.

 

Ser man f.eks. på advokater, er der en høj grad af integritet og uafhængighed. Interessekonflikter er konstant på dagsordenen i advokaternes samfund, og blot der er den mindste mulighed for at en advokat objektivt set kan blive påvirket af uvedkommende interesser, må advokaten frasige sig sagen.

 

Man kan også spørge, hvorfor forbrugerne ikke tager sagen i egen hånd?

 

Det står enhver frit for at vælge sin rådgiver. Og selv om det ikke er den mest iøjnefaldende oplysning, der gives, når en samarbejdsaftale planlægges indgået, så er det dog pålagt disse sammenflettede interesser at angive, såfremt der er et særligt indbyrdes tilhørsforhold.

 

Det er mit personlige håb for vores fremtidige boligmarked, at vi slipper af med problemet - kasketforvirringen - og behandler interessekonflikter, som det de er.

 

awmini

Anders Welding

Continue reading
1048 Hits
0 Comments

SelvSalg - når boligen skal sælges

For nogen er det en god ide at bruge SelvSalg, når boligen skal sælges. Man sparer 10.000-vis af kroner og kontrollerer selv, hvorledes salget skal tilrettelægges og forløbe.

 

SelvSalg giver i min verden mening, når det opfattes som et samarbejde mellem sælger og en rådgiver (f.eks. en BOLIGadvokat). Der er ingen grund til at tro, at alle og enhver kan have overblik over de mangeartede opgaver og problemstillinger, som et boligsalg giver anledning til.

 

Som udgangspunkt må man gøre sig klart, at der er nogen boliger, der sælger nemmere end andre. Der er endda nogen, der sælger sig selv. Men har man mod på opgaven, er det bare at gå i gang.

 

Hvis du allerede har en køber, bliver opgaven begrænset til at udarbejde købsaftalen og gennemføre handelen.

 

selvsalggrafik

 

Her er et par stikord, som vil være nyttige for dig. Salget opdeles i 3 faser:

 

1. Tilrettelæggelse af udbuddet

 

Der skal fastsættes en realistisk udbudspris som matcher tilsvarende boliger, der er udbudt til salg på boligmarkedet. Finder man ikke det rigtige prisleje fra starten, bliver opgaven meget vanskeligere.

 

Der skal indhentes en række oplysninger om boligen og de økonomiske forhold. Selv om der er meget lempeligere regler, når private selv sælger deres bolig, er der oplysninger, der bør indhentes og som senere skal anvendes for at udarbejde en klar købsaftale og for at undgå et slagsmål mellem køber og sælger bagefter.

 

Der skal træffes beslutning om annoncering. I langt de fleste tilfælde vil annoncering på internettet være tilstrækkeligt, men der er nogle steder på internettet, boligen skal kunne findes af interesserede købere (primært boligsiden.dk), se nedenfor.

 

2. Finde købere

 

Kontakt med interesserede. Køberne kontakter dig efter at have fundet din annonce på internettet. De vil selvfølgelig gerne i første omgang se boligen og, hvis den er interessant for dem, snakke nærmere om et eventuelt køb.

 

Fremvisning af ejendommen. Fremvisningen er vigtig, og den skal tilrettelægges. Sørg for at boligen er pæn og præsentabel.

 

I mange tilfælde kan det være en god ide at lave et åbent hus arrangement. Det samler køberne, og du kan passe dit arbejde uden de store forstyrrelser.

 

3. Indgåelse og opfyldelse af købsaftalen

 

Udarbejdelse og underskrift af købsaftalen. Der er i princippet ingen formkrav til købsaftalen. Den bør være detaljeret og indeholde aftaler om de relevante forhold.

 

Køber har ret til at fortryde købet og skal som regel betale en kompensation til sælger for fortrydelse.

 

Det skal sikres, at købsaftalen opfyldes og efterleves.

 

Advokatfirmaet WELDINGS tilbyder bistand til SelvSalg, og vil du have annoncering på boligsiden.dk, boliga.dk m.fl. oveni inklusive fotos og grundplan fra professionel fotograf, leverer vi det som en del af bistanden. Men så er du også dækket ind og skal kun tænke på at finde din køber.

 

Man læser på busser og hører i TV-reklamer, at man kan sælge sin bolig uden honorar.

 

Det, der menes er, at man kan annoncere (og finde?) en køber og kun betale et mindre gebyr til den portal man anvender til annonceringen.

 

Men langt de fleste skal stadig have rådgivning og bistand omkring de juridiske og økonomiske forhold ved salget, og reklamerne er derfor misvisende grænsende til det vildledende.

 

Men det finder man ud af enten undervejs i salgsarbejdet eller efter købsaftalens indgåelse.

 

Omkring internetannoncering skal man huske, at det kun har mening at annoncere boligen, der hvor køberne kigger efter bolig. Det er en selvfølgelighed, men bør understreges i forhold til de SelvSalgs-løsninger du møder i annoncerne.

 

Langt de fleste købere ser kun efter bolig på boligsiden.dk og nogle også på boliga.dk. Din annonce skal derfor være enten det ene eller andet sted.

 

boligsiden.dk kan ikke anvendes af private, og annoncering her, skal derfor kædes sammen med den rådgivning, som du benytter dig af.

 

Vores "egen" portal, bolighandel.dk, tilbyder annoncering af boligen, men der er også alternativer, f.eks. boliga.dk, dba.dk m.fl.

 

awmini

Anders Welding

Continue reading
952 Hits
0 Comments

Abonner på nye indlæg og kommentarer


Se mere om Advokatfirmaet WELDINGS, CVR-nr. 33 29 15 07