Om haveforeningshuse

Mange steder i landet og især i byerne finder man haveforeninger, hvor medlemmerne har indrettet sig i villalignende bebyggelser. Husene anvendes til helårsbeboelse fuldstændig som i andre parcelhuse.

 

Haveforeningen ejer eller lejer grundstykket, og medlemmerne har i kraft af deres medlemskab brugsret til en parcel på foreningens grund. Parcellerne er ikke særskilt matrikuleret, og brugsforholdene samt nærmere oplysninger om de enkelte parceller beror i og vedligeholdes af foreningen. De enkelte haver har særskilt adresse og fremgår af adressefortegnelser, ligesom bygningerne er registreret i BBR-Registret.

 

Foreningens forhold og forholdet til medlemmerne er reguleret gennem en vedtægt, der bl.a. indeholder bestemmelser om formål, anvendelse, overdragelse af medlemsrettigheder, ledelse af foreningen, generalforsamling og meget andet.

 

Medlemmerne har andel i foreningens formue efter de regler, der er fastsat herom i foreningen.

 

Medlemsskabet giver medlemmerne adgang til at bebygge og/eller eje en bygning på parcellen, og dette ejerskab er principielt uafhængigt af medlemsskabet, rent bortset fra, at medlemsskabet er en betingelse for at kunne disponere over parcellen.

 

Den historiske baggrund for disse haveforeninger er, at de som regel oprindeligt blev etableret som sommerhaver for bybefolkningen. Det var kun tilladt at opholde sig i haverne i sommerhalvåret (april til oktober). Uden for sæsonen var der ofte lukket for vandet, og kloakforholdene var som regel primitive. I nogle tilfælde blev vandet hentet fra den fælles vandpost.

 

Imidlertid blev haveforeningshusene ofte benyttet som helårsboliger, og i konsekvens heraf har myndighederne vedtaget lokalplaner, der har muliggjort udviklingen.

 

Sommerhaverne findes stadig, men nogle steder er de forvandlet til haver, hvor medlemmerne med kommunens velsignelse i form af lokalplan må bebo huset hele året.

 

Helårshaveforeningerne er oaser i byen og medlemmerne har indrettet sig med uensartede huse. Nogle er velbyggede og andre er bare gamle ”sildekasser”. Efterhånden bliver husene opdaterede ikke mindst på grund af prisudviklingen, idet ”ejendommen”, der omfatter såvel bygningen som medlemsskabet af foreningen, prissættes på linje med andre parcelhuse til priser, der til forveksling ligner priserne for parcelhuse på egen grund.

 

I haveforeningerne er vand-, kloakfaciliteter m.v. ajourført, og der findes legepladser, veje, grønne områder og andre fælles faciliteter, hvorfor der efterhånden er tale om meget eftertragtede boligområder.

 

Som køber skal man se sig godt for, og være opmærksom på ”ejendommens” særlige karakter. Det kan kun anbefales, at man søger advokatrådgivning, når en handel skal indgås. Tilsvarende bør man som sælger sikre sig kvalificeret rådgivning. Ikke bare til at finde køberen, men for at vurdere hvorledes ”ejendommen” skal prissættes og hvilke oplysnings- og dokumentationsforhold, der skal tilvejebringes.

 

Når der sker overdragelse vil overdragelsen omfatte såvel bygningen som medlemsskabet i foreningen (ejendommen).

 

I andelshaveforeninger kan den del af købesummen, der vedrører andelen, have en betydelig værdi og købesummen bør specificeres.

 

Tilsvarende gælder for overdragelser i foreninger, hvor haveforeningen er lejer, men der er i dette tilfælde sjældent tale om nævneværdige værdier.

 

Der er bl.a. et skatte- og afgiftsmæssigt perspektiv, der gør en specifikation for hensigtsmæssig.

 

Når således de ændrede ejerforhold omkring bygningen skal tinglyses, beregnes tinglysningsafgiften alene af bygningens værdi. (Note tilføjet 27.04.2017: Synspunktet deles ikke af skattemyndigheden i 2 konkrete sager, som jeg p.t. har berøring med, og sag herom verserer for Landsskatteretten).

 

Når ”ejendommen” overdrages, er en eventuel avance (fortjeneste) på bygningen efter praksis fritaget for avanceskat, mens avance på andelen er skattepligtig.

 

Der handles i øvrigt på vilkår, der på mange måder ikke adskiller sig fra handel med villaer på egen matrikel. Reglerne om købers fortrydelsesret samt købers forbrugerbeskyttelse i øvrigt (huseftersynsordningen) gælder også for bygningerne i en haveforening, og de fleste kreditforeninger tilbyder sædvanligvis almindelig ejerskiftebelåning i forbindelse med ejerskiftet.

 

En handel indgås typisk på betingelse af en efterfølgende godkendelse i haveforeningen på et møde med foreningens bestyrelse – et godkendelsesmøde. Her ses det kommende medlem an, og situationen minder ganske meget om den tilsvarende situation, når en bolig i en andelsboligforening overdrages.

 

Når handelen er indgået og godkendelse er sket, sikrer køber sig som regel ved at lade overdragelsen tinglyse. Dette kan ske med hensyn til bygningen efter reglerne om tinglysning af bygninger ”på fremmed grund”. Overdragelse af andelen kan ikke tinglyses.

 

awmini

Anders Welding

Pas på prisautomater, boligejer

Comments

 
No comments yet
Already Registered? Login Here
Guest
torsdag, 23. november 2017

Abonner på nye indlæg og kommentarer


Se mere om Advokatfirmaet WELDINGS, CVR-nr. 33 29 15 07